| 问题 | 怎样认定房改时与企业签订的售房合同无效 |
| 分类 | 房产纠纷-房屋买卖 |
| 解答 |
一、怎样认定房改时与企业签订的售房合同无效 若房屋买卖合同存在以下任一情形者，皆可视为该合同为无效合同： 首先，签定合同的当事人是否属于无法自主实施民事行为活动之人，即界定其是否无民事行为能力者； 其次，即使在签订合同之后，当事人系限制民事行为能力者，但倘若事前并未获得其法定代理人事后的明确认可，亦应视作合同无效； 再次，若所签订之合同并非为当事人内心真实意愿的体现； 最后，当合同内容违反相关法律、规章制度中的强制性条文，或背离公众认知中的善良风俗和道德准则时，也会被判定为无效合同（具体以民法典第153条规定为准）。 同时需要指出的是，违反法律及规范性条例中的某些强制性规定，仅可能导致民事法律行为无效与否的区别，但并不直接必然地导致所有涉及此类规定的民事法律行为皆属无效。而违背公众认知中普遍崇尚的善良风俗和道德准则等作为民事法律行为的正当性前提条件，同样会导致相应民事法律行为的失效。 《民法典》第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。 二、怎样认定房东的敲诈勒索罪 在刑法学领域中，所谓的“敲诈勒索罪”系指犯罪嫌疑人以不法侵占他人合法所有物为目的，采取诸如威胁、恐吓等非正常手段，强行向被害人索要财务的犯罪行为。判断房东是否涉嫌此类犯罪时，我们需要重点关注其是否具备下列行为特征： 首先，房东有无利用自己租赁物业的优势地位，通过恶意抬高租金、无理收取额外费用等方式，对租户施加压力； 其次，房东是否利用合同条款中的漏洞，以此作为威胁租户的手段，迫使其支付额外的费用； 最后，这些行为必须是非法的、故意的，且给租户带来了实际的财产损失。 《中华人民共和国刑法》第二百七十四条对于敲诈勒索罪的规定 敲诈勒索公私财物，数额较大或者多次敲诈勒索的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑，并处罚金。 当出现以下情况时，房屋买卖合同将被视作无效协议：首先，当合同的缔结方其不具备民事行为能力；其次，如果在缔结合同时，作为甲方或乙方的限制民事行为能力者，未能得到法定执行人（通常是父母亲）的同意；再者，若非合同双方真实表达意思表示的合同；最后，在所涉及的内容上，存在违反法律、规章制度的强制性规定或者违背了社会公德与道德规范的情况。然而，需要特别指出的是，尽管违反了某些强制性规定并不一定会导致整个相关民事法律行为的无效，但是，违反了社会公德与道德规范却有可能使得民事法律行为失去效力。 |
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