五项开发商必需具备的证件分别为国家颁发的土地使用权相关证明、建设项目申请获得的用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证，而上述四者俱全之后方可申请并取得商品房预售许可证。若开发商仅有部分证件，则必然无法申领到预售许可证。在此情况下，双方签署的购房协议将被判定为无效合约。为此，买方有权要求退回已支付的房款及相应的利息，同时还可主张赔偿不超过已支付房款一倍的经济损失。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。