1.当开发者已经作出书面承诺，然而却未能在规定的时间期限内与购房者签署商品房认购意向书的正式合同时，若将该房源转让给他人，导致购房者无法顺利完成购房手续，则开发商有责任以双倍金额作为赔偿，归还买方支付的订金。
2.如果开发商无法成功获得相关财务凭证或者由于自身的失误和过失导致买卖双方都无法签署正式合同，甚至导致了合同无效的结果，那么开发商需要立刻向买方归还订金，并且承担因此给买方带来的经济损失。
3.如果双方仅仅是因为正式合同中某些具体款项或者补充协议相关条款无法达成共识，而且这个问题并不涉及到认购意向书中的核心业务内容，从而导致最终无法签署合同的情况下，那么双方都不应该被认定为违约方，开发商有义务向买方全额退回订金。
4.如果在商品房认购意向书中，关于房价、建筑面积以及户型等关键性的条款没有进行明确的约定，或者约定得不够清晰，导致买卖双方对于这些具体细节无法达成一致意见，进而使得正式合同无法签署，那么开发商同样需要向买方归还订金。
5.如果由于不可抗力事件或者违反正常商业逻辑的因素导致商品房买卖合同未能正式签署时，卖方必须无条件地退还买方所交付的订金。

《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。