退还购房订金的基本步骤通常可归纳为以下几点：首先，认真查阅购房契约中的有关退款的具体条款及条件。务必充分理解其中所规定的退款条件、提前告知的时限以及相关的责任和义务。其次，向开发商或者卖方提交书面的退款申请，同时附上相关的证明文件，如支付凭据、书面沟通记录等等。务必要保证您的请求和理由表述得明确无误。接下来，与开发商或者卖方进行深入的商谈，就退款事宜展开实质性的讨论。双方可以通过召开会议、进行电话沟通或者发送电子邮件等多种途径进行交流，并尝试寻找出一个能够共同解决问题的方案。若经过上述努力仍未能与开发商或者卖方就退款达成共识，您可以考虑向相关的监管部门或者机构申请仲裁或者调解。这些机构将会依据合同约定以及相关的法律法规来处理争议，并积极推进退款的执行。最后，若所有的其他途径均告失败，您还可以选择通过提起诉讼的方式来解决争议并追回购房订金。在此之前，强烈建议您咨询专业的律师以获得更为详尽的法律建议。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。