关于“返租商铺”这一概念，其实质上并不符合法律法规所规定的行为准则。所谓“返租商铺”，通常是指房地产开发商将一宗庞大的商业项目以较小的面积单位进行分割销售，并将这些小面积的商铺所有权转移至小型投资者或业主手中；同时，开发商还会与这些小业主签署相应的返租协议，承诺在一定时期内，该商铺将由开发商统一管理和运营，并且按照双方约定的期限向小业主支付固定的租金收益。

《商品房销售管理办法》第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。