预售商品房所面临的潜在风险大致如下：首先，商品住宅预售广告及相关宣传材料存在欺诈行为，而开发商则在商品住宅预售合同中保证将在正式交房并办理入住手续之后的一段时间内为业主处理好房屋产权证书以及土地所有权证书的颁发工作。然而在实际交付房屋之后，部分开发商未能遵守这一重要条款，未依照合同约定为广大业主完成相关证件的办理手续。其次，商品住宅销售过程中所涉及的交易标的并不明确，购买人可能因此承担较大的风险。第三，商品住宅预售合同所包括的内容和条件往往较为复杂，易被某些房地产商有机可乘，从而增加了购房者的风险。最后，一些房地产商有意利用购房者对于相关信息掌握有限的情况，售卖那些在产权方面存在瑕疵的商品住宅，进一步加大了购房者的风险。

《民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。