在出现违约行为之后，购买房产的订金是否能够退还，这必须依据不同的情况进行具体的分析和处理：首先，若在发起诉讼之前，房地产开发商尚未获得预售商品房的许可证书，那么此份房屋认购书便被判定为无效，因此交付的订金也应当予以全部退回；其次，倘若买方未能依照认购书所规定的时间以及地点签署相关合约，那么这种情形便属于买方的违约行为，故而交付的订金将无法得到返还；再者，如果卖方在认购书所规定的期限之内将认购的房屋转售给他人，从而导致未能顺利完成正式签约，那么这种情况便属于卖方的违约行为，此时卖方应当向买方支付两倍于订金的金额作为赔偿；最后，如果买卖双方在规定的期限内成功地签订了正式的合同，那么在买方履行了其义务之后，交付的订金可以用来抵扣部分楼款或者直接收回；然而，在双方履行正式合同的过程中，如果有任何一方出现违约行为，那么适用的法律条款便是“不予返还”或者是“双倍返还”。此外，如果买卖双方均未出现上述第一项中所述的违约行为，仅仅是因为对于预售（销售）契约及其补充协议的内容无法达成共识，最终未能成功签约，那么卖方应当将交付的订金全额返还给买方。同样地，如果在正式签约的时候，有一方对认购书中已经确认的条件，例如价格、房号、面积等进行了修改，从而导致签约未能顺利完成，那么这种情况便被视为违约行为，若是买方违约，交付的订金将无法得到返还；反之，若是卖方违约，那么卖方应当向买方支付两倍于订金的金额作为赔偿。

《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《民法典》第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。