以下是在协商制定商品房预先销售合同时可能出现的各种潜在风险：首先，开发者未能提供合法且有效的商品房预先销售许可证书；其次，在房地产项目的商业广告中可能存在过于夸张甚至是虚假的陈述和夸大其词的宣传手法；此外，开发者可能会出于某种目的将他们正在预售的房屋私自抵押给第三方或者有意隐瞒这一事实；另外值得注意的是，开发者有可能在未经预先通知的情况下将已预售的房屋再次出售给其他第三方，或是有意隐瞒这个真实情况；最后，购房者需要关注的是关于延长办理房屋所有权证以及土地使用权证的期限问题。除此之外，开发者还有可能单独针对房屋内的某些设施或户型结构进行擅自变更。

《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。