在承购一处商业用房作为投资项目时，首要步骤应是对周边环境进行详尽调查研究，以此判断该房屋是否具备优越的商业经营价值，以及通过何种途径实现最大化的投资回报。其次，务必审慎确认开发方是否具备完备的房地产许可证等相关资质证明文件，因为若开发方手续不全或存在瑕疵，买方可能会面临法律风险及自身权益难以得到妥善保护。因此，在达成买卖交易协议之前，务必要就各项条款与条件展开深入讨论，并签署一份明确有效的返租合同，以便于双方在未来的合作过程中能够更好地维护各自的权益。

《商品房销售管理办法》第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房《民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。