按照相关法规和法律的明文规定，意向金具备某些条件时可以转化成为具有定金效力的款项。在这种情况下，交易双方应当在接受意向金并达成合同时就此作出明确的约定，将该笔款项确定为正式签署房地产买卖协议的定金。
然而，倘若商品房买卖协议因不可归咎于双方的特殊原因而未能顺利缔结，那么开发商有义务将这部分定金如数退还给买方。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。