依据我国相关法律法规的明确规定，开发商唯有在获得并依法办理了商品房预售许可证之后，方能具备与潜在购房者签署认购协议及正式商品房买卖合同的资格条件。
然而，如果开发商明知自身尚未取得预售许可证，却依然擅自与购房者签订认购书或其他形式的房屋销售合同，那么此种行为便是显而易见的欺诈行径。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条
出卖人订立商品房买卖合时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还3.已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。