一、物权效力与对抗效力辨析

根据法律事实的不同，不动产物权变动存在因法律行为与非因法律行为的区分。因法律行为引起的不动产物权变动，是指基于单方、双方或多方法律行为发生的不动产物权得丧变更，如买卖、赠与或抵押等，此种引起不动产物权变动的类别，在社会生活中较为常见，为各国民事立法所重点规范。而所谓非因法律行为引起的不动产物权变动，是指由于法律行为之外的其他法律事实，包括判决、仲裁、征收、继承、受遗赠或合法建造等引起的物权变动。我国物权法第二十八条至第三十条专门规定了非因法律行为引起物权变动的特殊类别。而第三十一条规定，非因法律行为，取得不动产物权的，未经登记而为处分的，不发生“物权效力”。笔者认为，该规定混淆了物权效力与对抗效力的区别。

（一）不动产登记与物权效力

根据物权法第二十八条至第三十条的规定，依照政府征收、法院判决等取得的不动产，无须办理便可直接获得不动产物权。征收决定、法院判决或受遗赠的事实，即是取得不动产物权的有效依据。

然而，该规定从表面上违反了物权法的公示原则。一般而言，物权公示是确定物权效力的前提。没有登记的不动产与没有交付的动产一样，不具有物权变动的效力。只有依法登记的不动产和进行交付的动产，才具有物权法上的效力。物权公示与物权效力的这种对应关系，根源于物权具有的对世性和排他性特点。因为物权的得丧变，均有可能涉及他人和社会利益，对物权交易的第三人产生影响，所以，物权不能仅仅存在于当事人间的一纸契约中，而应以一定的方式昭示于众，让社会公众知晓物权的存在，使物权关系透明化。此即近代以来，各国确立物权公示原则的基本缘由。

但是，物权公示原则也有例外。对于不动产而言，我国法律中还存在虽未登记公示，却具有物权效力的规定。例如，物权法第一百二十七条第一款“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”和物权法第一百五十八条“地役权自地役权合同生效时设立”，分别确立了土地承包经营权和地役权不以登记为成立要件的原则。这两项物权的取得，均起于合同生效之日。至于取得物权后的登记，仅起对抗善意第三人的作用。

实际上，物权法公示原则是物权对世性和排他性法律特征的一种延伸，却非物权的本质属性。从根本上，判断一项权利是否为物权，并不在于是否完成了公示；判断某不动产是否发生了物权效力，也不在于是否进行了登记。根据法律规定，满足其他法定条件，即使不办理登记，依然可能发生物权效力，只是不具有对抗力。同样，即使办理了不动产登记，仍可能不发生物权效力，如商品房预告登记。因此，不动产物权公示原则，或曰不动产登记与物权效力的对应关系，并不是绝对的。

（二）设权登记与宣示登记

从根源上，不动产登记与物权效力之间相对而非绝对的关系，是由于不动产登记存在设权登记和宣示登记的区分。

所谓设权登记，又称绝对登记，即登记是设定权利的基础，非经登记，不动产物权的设定、变更和消灭不发生法律效力。此种登记模式起源于德国，并为瑞士、荷兰和奥地利等国所沿袭。不动产物权的设权登记模式，推行登记的强制主义，要求在登记簿上先办理不动产的权利状态，后确认不动产的权利状态，否则不予认可。因法律行为引起的不动产物权变动，即是如此。

所谓宣示登记，是指登记不作为权利得丧变更的依据，其作用仅在于向外宣示标的物的权利状态。此种登记模式，首创于法国，并为日本、意大利、比利时和西班牙等国采用。宣示登记并不强制权利人进行不动产登记，登记与否，由当事人自行决定办理。权利的得丧变更，依据当事人间的意思表示即可确定，登记只是为了向公众昭示不动产的权利和负担情况。如前所述的在不动产上设立的土地承包经营权和地役权等用益物权，以及参照不动产管理的船舶和航空器，均采用此种登记模式。

从物权法第三十一条要求登记的法律性质上看，此种登记并非设权登记，而是宣示登记。对此，学界的看法也较为一致，如台湾地区学者史尚宽、谢在全、王泽鉴，以及大陆学者尹田、张学文等，均认为非基于法律行为的不动产物权实行宣示登记模式。理由在于，如果不涉及交易安全，依据物权法第二十八条至第三十条规定取得不动产物权的权利人，即使此后很长时间不为登记的，也无碍其完全支配和排他享有不动产物权。当然，根据物权法第二十八条至第三十条取得的物权，毕竟属于物权公示原则的例外，并可能导致实际权利状态与登记所载的权利状态不尽相同，造成所谓事实物权与法律物权的分离。况且，不动产权属难以从外部形态认知，社会公众也无从知晓权利人是否享有不动产物权。所以，不动产物权取得人在处分该不动产时，容易妨害善意第三人的利益，对交易秩序和交易安全带来隐患。这也是对非因法律行为取得不动产物权的处分行为进行必要规制的原因。

（三）未经登记的法律效果

为了促使物权公示原则在该类不动产物权变动中的及时回归，各域法制均要求不动产物权取得人在处分该不动产时，须先予登记，否则不得处分。例如，瑞士民法典第六百五十六条第二款、德国土地登记法第三十九条第一款和我国台湾地区民法第七百五十九条，对非因法律行为取得的不动产物权，均规定“未经登记，不得处分”。从内容上看，对于非因法律行为取得不动产物权的权利人，域外法仅规范了行为模式，即不得处分，但对处分后的法律效果未予明确。而我国物权法不仅确立了行为模式，还规定了法律效果，即不发生物权效力。但是，该规定存在可商榷之处。

一方面，物权法第三十一条要求登记的性质是宣示登记。作为宣示登记的一种，其目的在于交易安全，保护善意第三人的合法利益，维护市场秩序。当事人进行的不动产登记，并不在于设立、变更或消灭不动产物权，却仅为对外宣告不动产上的权属状态，实现不动产物权的完整权能，使其处分行为能够发生预期的法律效力。实际上，根据物权法第二十八条至第三十条的规定，不动产物权的得丧变更，在政府作出征收决定、法院下达判决或合法建造完成时，便已发生法律效力。至于事后是否完成了不动产登记，是否实现了事实物权与法律物权的一致，不影响该不动产已经发生的物权效力。进一步而言，这种事后方才登记的不动产物权，也无法溯及既往地改变非法律行为引起的权利得丧变更的效果。从根本上，它只是将社会公众并不知晓的物权变动的事实，通过不动产登记簿记载的变化，展示于众，起到公示的效果，从而产生物权公信的效力。所以，未经登记，没有办理不动产过户手续的，只是不能产生对抗善意第三人的法律效果，而不会影响不动产物权的实际状态。

另一方面，不动产物权取得人在处分其不动产时，即使没有先行办理过户手续，但只要完成了不动产的转移或变更登记，处分行为的相对人仍然可以有效地取得该不动产物权。这是因为，处分人在处分该不动产时，其所享有的处分权是物权法第二十八条至第三十条赋予的。在此情形下，物权交易的秩序和安全并未受到破坏，处分人也确属真正的权利人。如果此时法律宣布交易无效或交易不发生物权效力，即意味着不动产变更手续作废。从程序上，为了完成不动产的市场交易，处分人必须重新申请将不动产物权设立在自己名下，然后再办理过户手续变更至买受人名下。在不妨碍交易真实性的前提下，若此规定，徒增交易成本，且会存在不尽合理之处。如，合法建造某处不动产但未及时办理初始登记的甲，在其临终前将该房遗赠给乙，则不能仅因甲在处分前没有完成登记，而否认乙取得该不动产的物权，而只能认定乙取得的不动产物权不具有对抗善意第三人的效力。为了取得该项不动产物权的完整权能，乙应及时办理登记，将该房变更到自己名下，回复到物权公示原则的轨道。这也符合日本法院判例所承认的“中间省略登记”的效力，即只要登记公示有关不动产现在的真实权利状态，即使没有如实反映至此为止的过程或状态，这种登记仍然有效。

因此，非因法律行为取得不动产物权的权利人，未经登记而为处分的，只要处分行为符合法定要件，也发生相应的物权效力，只是因未完成登记而不具有对抗效力。为了防止在司法实践中出现僵硬适用“未经登记，不发生物权效力”规定的情形，可以考虑在物权法立法修改或司法解释中，将第三十一条的规定进一步完善或解释为：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不得对抗善意第三人。”

二、物权效力的内容

物权效力主要包括：

（一）物权的排他效力

　　物权的排他效力指物权人对其公示的物权享有对抗一切第三人的绝对性权利，因此又称排他权效力。前面讲过物权与债权的性质不同，物权具有排他性，而债权不具有排他性，物权的排他性是物权与债权在性质上的根本区别之一。物权的排他效力的基本含义是在同一物之上不能同时存在两个性质相互矛盾的物权。具体而言，包括以下基本含义：(1)同一物之上不能同时设立两个所有权，无论该物被何人占有，物之所有权只有一个。如有数个主体主张各自享有独立所有权，则需通过一定法律程序确认所有权人。物之所有权只有一个，但同一所有权可为多个主体共有。在共有状态下，亦只有一个所有权。(2)同一物之上不能设定两种互相冲突的他物权。某些他物权彼此相容，可同时存在，如同一物之上可没定数个抵押权，也可设一抵押权，再设质权。某些则不相容，如同一物之上不能设定两种皆以直接占有为内容的他物权，又如不可在同一块土地之上设定两个土地承包经营权，亦不可在同一器物之上设定两个质权。因此类物权，皆以占有为内容，必产生排他性占有。(3)物权人有权排出其他一切人对其物权的干涉妨碍。物权是对世权、绝对权，权利人之外的一切人都是义务主体，负有尊重他人物权，不干涉不妨碍物权人自主行使物权的义务。物权人有权禁止和排除他人的任何方式的不当干预和妨碍并可请求法律的救助。

（二）物权的优先效力

　　物权的优先效力亦称物权的优先权效力，是指在同一物之上同时设定有物权和债权时，在权利实现过程中物权优先于债权，同一物之上存有相容的数个物权时，除了法律另有规定之外，先设立的物权优于后没立的物权。物权的优先效力问题，学界历来存有争议。以史尚宽为代表的学者认为，物权的优先效力仅指物权优先于债权的效力，而不包含物权之间的优先效力。还有学者指出，物权之间存在优先性的观点在逻辑上也不成立，因为某一物权对另一物权优先，就意味着另一物权不优先，也即是有的物权优先，有的物权不优先，由此归结出物权彼此之间具有优先性的一般性结论，显然存在逻辑上的错误。另一种学说对物权优先性的问题持宽泛的理解，认为其既包含物权对债权的优先，也包含物权之间的优先效力，即先设立的物权的效力优先于后设立的物权。对于这两种不同学说，各有其可成立的依据，可解释为广义和狭义之分。其中以物权效力既有对债权之优先，又有物权彼此之优先为广义的见解。

1、物权优先于债权的效力

　　在同一物之上既存在物权又存在债权时，无沦其成立次序先后，物权优先于债权。物权优先于债权的法理根据主要在于物权法的公示公信原则，不动产经过登记或动产经过交付转移了占有，就发生物权转移，产生对抗第三人的债权的效力。如未经过登记或交付，就还停留在债权阶段，债权当事人之间地位平等，彼此不发生某一债权优先于其他债权的问题。具体而言，物权优先于债权主要表现在：

（1）所有权优先于债权

　　例如一房多卖，导致同一标的物上成立数个债权，彼此平等。如果卖房人与其中一个买房人办理了过户登记手续，则该买房人对该房产取得所有权，可以对抗其他与卖房人签订了买卖合同的当事人的债权，这些债权人不能就已经办理过户登记手续的该房产主张其债权的实现。

（2）他物权优先于债权

　　他物权包含用益物权和担保物权。当同一标的物上用益物权与债权并存时，除了法律另有规定，用益物权应当优先于债权。如建设用地使用权属用益物权，建设用地使用权人可以其用益物权对抗第三人对该建设用地主张租赁、借用、赠与等债权。担保物权亦相同。当同一标的物之上担保物权和债权并存时，担保物权优先于债权。例如，享有担保物权的债权人相对普通债权人拥有标的物折价后优先受偿的权利。破产法上的别除权亦是担保物权优先于债权的典型例子。

　　物权优先于债权是一般原则，但法律另有规定或当事人另有约定时会出现例外。例如：(1)买卖不破租赁规则。我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。租赁合同中承租人占有使用房屋，享有的是具有物权性质的债权，如后来该租赁标的发生物权变动，这一变动的结果不能对抗租赁合同的效力。(2)已经预告登记的债权。我国《物权法》规定了预告登记制度，该法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向不动产登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告登记所登记的不是现实的不动产而是将来交付的不动产，将购买不动产的合同进行预告登记，登记的虽然是债权，但是经过登记后的债权已经产生了类似物权的效力，可以对抗将来的针对该登记的不动产发生的物权变动。

2、物权之间的优先效力

　　物权之间是否存在优先效力是一个有争议的问题，对此前面已有提及。立足于物权效力的广义理解，物权的优先效力应当包含物权之间的优先效力。物权之间的优先效力亦称作物权的对内效力或物权的对内优先性，意指同一物之上多个他物权并存时，应当依据法律规定或者物权设立的先后确立物权实现的顺序，先实现的物权相对后实现的物权而言具有优先性。根据物权的排他性质，同一物之上不能存在多个所有权，但可以设立多个互不冲突的他物权。多个他物权中确立优先性的依据首先是法律法规的规定。例如《物权法》第239条规定：“同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。”此条规定背后的法理在于留置权是法定担保物权，抵押权与留置权是约定担保物权，按照法律的一般原则，法定权利优先于约定权利。其次，应当按照权利设定的先后时间确立物权之间的优先顺序，亦即通常所讲的“先来后到”规则。我国《物权法》第199条对此亦有规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。”这一规定体现了权利设立在先就应当实现在先的原则。

　　从以上规则可以看出，同一物之上可以并存多个互不冲突的物权，其权利的实现必有顺序，表现为一物权对另一物权的优先效力问题，优先效力的依据或是法律规定，或是设立、登记在先。这种权利实现的先后顺序表现了物权之间的优先效力。

（三）物权的追及效力

　　所谓物权的追及效力，是指物权标的物无论流于何处，无论落于何人手中，除了法律另有规定之外，物权人都有权追至物之所在而行使物权。物权是对世权，物权人之外的任何人都负有尊重他人物权，不侵一i他人财产，不妨碍他人行使物权的义务。无论是所有权还是他物权的标的物转移至何处，物权人都有权对其权利客体行使权利。物权追及权的主要表现有：(1)所有权的追及效力。当所有权标的物被无权处分人非法转让于第三人时，所有权人有权请求第三人返还原物，此时物权的追及效力表现为物上请求权。(2)他物权的追及效力。如抵押权的标的物被抵押人擅自转让给第三人时，抵押物上附着的抵押权依然存在，抵押权人有权追及至抵押物的所在行使抵押权。

　　追及效力是否为物权独立的法律效力，学界素有争论。否定说认为追及力不是物权的独立效力，追及效力可以包含在物权的优先效力和物权的请求权效力之中。如果将追及效力理解为物权人可以追及到他人的权利，则物权的优先权规则即可解释，如果将追及效力理解为物权人可以追及到他人非法占有的物权标的物，则物权请求权规则即可解释，故无需另将追及力视为独立的物权效力。肯定说认为追击权应当是物权的独立效力且不同于物权请求权，物权的追及力需通过物权人行使物权请求权加以实现。本书认为，物权的追及力和物权的请求力不能等同，物权追及力一般只限于物权人对其标的物丧失占有情形，体现为权利人与物分离之后，无论该物辗转流于何处，物权人都有权追索，表现为主体对客体的权利，但追索丧失占有的财产要通过行使物权请求权，具体而言需行使返还原物请求权才能实现，二者关系中，追及力是基础，请求权效力来自于并取决于追及权效力，二者是有区别的，故将追及力与请求力视为一体不当。此外，物权的优先力也不等同于物权的追及力。如前所述，物权的追及力针对物与权利人分离之情形，权利人有权追索，从而最终恢复物权的圆满状态，实现物权。物权的优先效力针对同一物之上并存多项权利时何种权利优先实现的问题，物权与债权并存时物权优先；物权与物权并存时，依法定或依约定确认某一物权优先于其他物权，依次排定物权实现的先后顺序。

　　物权的追及效力并非绝对，在一定条件下，物权追及力会受到限制。例如善意取得制度，就限制了物权人对其权利标的物的追索。无权处分人非法处分他人财产，第三人通过法律行为取得该财产时主观上为善意，则物权人不能请求善意第三人返还，而只能要求非法处分人赔偿损失。又例如取得时效制度，也限制了原物权人对财产的新的所有权人行使追索权。不过，在现代社会中，物权追及力的现实社会意义已不是特别重要，因为现代社会强调发展经济，鼓励财产流通与财产的利用，注重保护财产的交易安全，财产交易安全相对于恢复物权人对标的物的支配权和占有权，其社会价值更为重要。同时，现代社会的物质供应日益丰富，人们并不一定需要追索原物以满足自己的利益需求。

（四）物权的请求效力

　　物权的请求效力亦称物权请求权或物上请求权，但物上请求权这一称谓停留在表象上，未点出请求权的物权基础，因为一物之上还可以存在债权请求权，故不如称物权请求权准确。所谓物权请求权是指物权人之物权受到他人侵害或者存在妨害之虞时，物权人为了使物权正常行使，排除侵害干扰，有权请求相对人为一定行为或不为一定行为以使其物权回复到原有的圆满正常状态的权利。物权请求权虽然不是物权本身的权能，但却是保障

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