1.依据现行法规规定，卖方如未能取得商品房预售许可证，与其买方所订立之商品房预售合同应被判定为无效。
然而，若该合同在诉讼提起之前，卖方成功获得了商品房预售许可证明，则该商品房预售合同可视为有效。
2.对于买方明知卖方尚未取得商品房预售许可证，却仍与之签署商品房预售合同的情况，可视为卖方与买方就商品房预售事宜达成共识，合同得以成立。
然而，由于缺乏生效要件，故此合同尚处于未生效状态。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。