商品房预售合同登记备案作为一种独特的不动产登记方式，其主要功能在于保护那些以未来发生不动产物权变动为政策目标的各项请求权。通过实施商品房预售备案登记，不动产买受方所持有的请求权具备了对第三方产生抗辩的法律效力。在这种情况下，房地产开发公司亦不得擅自处理已经完成预售登记流程的相关房屋，或者进行任何形式的抵押。
然而，若这些房屋被开发商出售或设置抵押予第三方，那么这个第三方不可能直接通过登记程序取得所有权，并且其所享有的任何抵押权都无法对已完成预售登记流程的购房者产生抵抗效应。
值得注意的是，商品房预售合同登记备案并非商品房预售合同的生效要件。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。