依据我国现行《中华人民共和国城市房地产管理法》之相关规定，凡达成协议并订立了用于购买房屋的预售合同，只要该合同是在持有商品房预售许可证的前提下签订的，即可视为有效合同。
然而，若卖家在尚未获得商品房预售许可证的情况下，擅自与买家签订了所谓的“认购书”，则该认购书将被依法判定为无效。尽管如此，若卖家能够赶在买方提起诉讼之前成功获取到商品房预售许可证，那么这份认购书亦可被认为具有法律效力。
此外，无论是卖家还是买家，都必须具备书写能力，且其表达的意愿必须是真实而自愿的。
最后，合同的具体条款和内容也必须严格遵守法律法规，并且符合法定的格式要求。

《城市商品房预售管理办法》第六条
商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。