首先，如果开发商在与潜在购买者达成初步确认意向之后，因为决定把先前已预定但尚未完成移交手续的物业转卖给了另一个第三方，从而致使这些潜在购买者不能再与其进行关于正式签署购房合同的深入洽谈和签订过程。在此种前提下，开发商有责任依照被转让物业两倍价值的标准，向这些潜在购买者归还他们所支付的定金；
其次，倘若开发商在处理相关房地产销售事务的过程中，尚未获得相应的合法销售许可证，或者是由于自身的原因导致双方无法签署相应的正式合同，甚至因此而引发了合同失效的状况，开发商同样需要将购房者所支付的定金全部无条件地归还给他们，并且承担除了定金之外的其他权益损失的赔偿责任；
再次，如果仅仅是因为正式购房合同、相关补充协议中的某些重要条款无法得到双方共同的认可，而且这个问题并没有触及到认购意向书的核心内容，以至于最终导致正式合同无法达成，在这样的情况下，我们应该认为各方都没有出现违约行为。在这种情况下，开发商有权将定金全额退回给购房者；又次，如果认购意向书在涉及到价格、建筑面积以及房型等关键性的交易条款上并没有做出明确具体的规定，或者相关条款含混不清，导致双方在这方面难以达成共识，最终影响了正式合同的签署，那么在这种情况下，开发商也必须将定金全额退回给购房者；
最后，如果因为任何非违背当事人双方意愿的原因，比如自然灾害等不可抗力因素，使得商品房买卖合同未能顺利达成，卖方有义务将定金原封不动地归还给买方。

《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。