关于购房定金退还问题的详细步骤以及注意事项包括：
首先，如果买卖双方无法对房屋交易的合同条款达成统一意见，那么买方有权利提出退还定金的申请。在这种情形之下，买方需要提供在与开发商约定的期限之内没有成功签订房屋买卖合同的有效证明资料；
其次，买方需要保证在认购书中所约定的各项条件已经得到了满足，并且只有在能够证明这一点的基础之上，才具备申请退还定金的资格。为了证明这些条件已经得到满足，消费者可以查阅双方在合同条款商讨过程中的修改记录或者相关对话的录音作为辅助证据；
最后，针对那些尚未获得销售许可证或者产权证的内部认购项目，无论出现任何状况，买方都有权利提出退还定金的申请，而不需要进行复杂的取证工作，只需要启动合理的法律程序即可。对于有意购买房产的消费者来说，退房退定金的整个流程大概如下：
首先，买方需要向商品房开发企业提交购房定金支付时的相关凭证，以便于商业主体核实买方的真实身份以及相应的定金金额，为后续的退款操作做好准备；
然后，在上述步骤顺利完成之后，如果确认买方的定金可以予以退还，商业主体将把收到的买方的定金原路返还到其个人银行账户上。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。