所谓认购书，即商品房买卖双方在正式签署商品房预售合同时所达成的前期档，这是为了明确和保障双方在交易房屋过程中的相关事项（通常涉及到对房屋地理位置、建筑面积以及房屋实际价格等方面内容的初步核准）。从通俗易懂的角度来看，开发商需要在一段特定的期限内确保不会将该房屋出售给除了认购方之外的任何第三方；而作为认购方，也需要在此期间内严格遵守认购书中所规定的各项条款，并与开发商共同商讨并确定商品房预售协议的具体细节。通常情况下，认购方还需要向开发商支付一定数额的定金。
至于商品房预售合同，简单来说，它是指业主与开发商之间签订的关于房屋买卖的正式合同，只是由于在签订时房屋尚未完全竣工，因此才被称之为预售合同。在这份商品房预售合同中，将会对房屋的性质、地理位置、实际价格、房款支付方式、房屋交付的具体条件以及时间节点、违约责任等诸多方面进行详尽的约定。
然而，在实际操作过程中，部分认购书可能会被法院直接判定为具有同等效力的商品房预售合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。