退房操作程序如下:购房者需以书面函件的形式，向房地产开发商正式表达其退房意愿;当购房者提出退房申请之后，房地产开发商有责任在十五个工作日之内，全额无条件地退还所有已经收取的房款项项,同时解除双方之间所有有关房产买卖的契约关系;如果尚未完成相关的退款手续，则从第十六天开始直至购房者成功收到所有应得的房款为止，房地产开发商每日须按照总房款的千分之一的比例，向购房者支付违约金。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。