商品房买卖协议并非预售合同。通常而言，预售合同与商品房买卖协议之间的主要差异在于：预售合同所涉及的标的物即为房屋本身；然而，在该物业尚未全面建成或开发商尚未取得房屋所有权证之际，预售合同实际上仅为开发商进行楼盘预先销售的手段之一。反之，商品房买卖协议则通常适用于已顺利完工并取得了产权证明文件的物业。

《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。