退还购房订金的基本操作步骤通常如下所示：首先，对于购房合同的审查应当格外谨慎细致：认真查阅其中有关退款事项的具体条款和相应条件。这样做有助于我们理解约定的退款条件、提前告知的时间节点以及涉及到的各项责任和义务。其次，向开发商或者卖方提交书面退款申请是必不可少的环节：在申请书中应明确阐述您的诉求和理由，同时附上相关的证明材料，如支付凭证、书面沟通记录等等。再次，与开发商或者卖方进行积极的协商也是非常重要的一步：双方可以通过召开会议、拨打电话或者发送电子邮件等多种途径进行有效的沟通，并尝试寻找共同解决问题的最佳方案。若经过上述努力仍未能与开发商或者卖方就退款事宜达成共识，那么您可能需要考虑向相关部门或者机构申请仲裁或者调解。这些机构将会依据合同约定和相关法律法规来妥善处理争议，并推动退款事宜的顺利执行。最后，若所有其他途径均告失败，您也可以选择通过提起诉讼的方式来解决争议并追回购房订金。然而，在此之前，强烈建议您咨询专业律师以获取更为详尽的法律建议。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。