通常而言，购房订金是具备可退还性的，然而若购房者已经同开发商签署了相关的合约文件，那么这笔订金便不再予以退还，开发商有权利要求购房者进行赔偿。以下是几种定金不可退还的情形：假如购房者未能按照认购书中的规定时间及地点前往签署合约；又或者在正式签约过程中，购房者擅自修改了认购书当中已经确认的关键性条款（例如价格、面积或户型等）从而导致合约无法顺利签署，这些都将被视作违约行为，所缴纳的订金也将无法收回。反之，以下几种情况下，定金应当予以退还：首先，如果开发商在认购意向书规定的期限内将购房者已经认购的房屋转售给其他第三方，导致最终未能成功签署正式合约，那么开发商需要双倍返还购房者的订金。其次，如果开发商未能获得有关商品房销售的合法资质证书，或者因为开发商自身的原因导致双方无法签署正式合同，甚至因此使得合同无效，那么开发商必须要归还购房者的订金，并且承担购房者可能遭受的经济损失。再者，如果双方只是因为正式合同以及相关补充协议的具体内容无法达成共识，而与认购意向书的内容无关，进而导致签约失败，那么双方均不构成违约行为，开发商需全额退还购房者的订金。最后，如果认购意向书对于价格、面积和户型等关键条款没有做出明确约定，或者约定不够清晰，且双方就此问题无法达成一致意见，最终导致正式合同无法顺利签署，那么开发商同样需要归还购房者的订金。

《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。