自商品房预售交易完结之后，尽管土地使用权仍然保留在开发商手中，但后者有资格利用预售商品房所涵盖的土地使用权进行抵押活动。然而，值得注意的是，在预售商品房过程中，如若部分购房者完成了预告登记程序，那么开发商便无法对预告登记所涉及的土地使用权实施抵押行为。根据我国现行法规条例，预告登记具备保全效力与排他效力，预购方在签署预购合同之际，其所期待的正是无附加义务的房地产所有权；当开发商将处于施工阶段的房地产进行预售后，由于预告登记的排他效力，开发商的处分不动产权力将被相应地约束，即不得于预售商品房及其占用地域内的土地使用权上再次设立抵押权。因此，在面临房屋预售后土地使用权能否抵押的问题时，我们必须结合实际案例予以深入剖析。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。