商品房预售合同登记备案属于一类独特的不动产登记范畴，其本质是为了保护以未来可能产生的不动产物权变动为预期目的的一项请求权而进行的必要登记手续。商品房预售备案登记赋予了买受人的请求权以对抗第三方的法律效力。在这种情况下，房地产开发企业不得擅自将已经完成预售登记程序的房屋再次出售或者用于抵押，否则，若开发商将已完成预售登记的房屋出售或者设定抵押给第三方，那么该第三方将无法通过登记取得所有权，同时，该抵押权亦无法对预售登记的买受人产生对抗效果。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。