关于购房定金的退还问题，可依据如下五种情况进行处理：首先，若开发商在书面确认购买意向书所指定的期限范围内，将已经被购房者选定的房屋再转售给其他第三方，由此导致双方无法签订最终的正式购房合同，则开发商须向购房者双倍返还定金；其次，若开发商未能获取相关的商品房销售许可证或由于其自身原因导致双方无法签署正式的购房合同，甚至因此导致合同无效，那么开发商有义务返还购房者的定金，同时还需赔偿购房者因此产生的经济损失；再次，若双方仅因为正式合同及相关补充协议中的具体条款无法达成共识，且这些争议事项与认购意向书的内容无关，从而导致正式合同无法顺利签订，此时双方均无违约行为，开发商应全额返还购房者的定金；此外，若认购意向书中对于房价、建筑面积以及户型等关键性条款未作明确约定，或者约定模糊不清，导致双方在此方面无法达成一致意见，进而影响到正式合同的签署，那么开发商也应返还购房者的定金；最后，若商品房买卖合同未能成功缔结并非由于双方当事人的过失所致，而是由于不可预见的外部因素所引发，那么出卖方有责任将定金如数返还给买方。

《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。