在以下三种情形下，购房者有权要求退还订金：首先，如果买卖双方均按照约定履行了各自义务，则该笔款项应当作为价款予以抵扣，或者退还给购房者；其次，若因特定突发状况导致无法签订正式的房屋销售合同，亦或是由于对协议以及补充协议的具体条款无法达成共识而无法完成签约的责任并不归属任何一方时，此时，该项订金也可全数退回；最后，倘若卖方单方面违反合同规定，导致交易无法顺利进行，那么，购房者有权要求退还双倍的订金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。