首先，倘若卖方在购房者已经认购房屋后，又将其出售给了第三方，从而导致未能按照预定日期正式签订交易合约，那么卖方需向购房者双倍返还订金。其次，若当事人双方仅仅是因为在正式合同及相关补充协议中的某些特定条款上无法达成共识，但这并不影响到整个房地产买卖交易的核心条款，因此未能成功购房，在此情况下，双方均无任何违约行为，卖方必须如数退还购房者的所有订金。最后，若在房地产买卖合同中，关于房价、建筑面积以及数量等关键性条款并未作出明确规定或表述模糊不清，且双方对于这些内容无法达成一致意见，最终导致正式合同无法顺利签署，那么卖方有义务返还购房者所支付的全部订金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《商品房销售管理办法》第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。《商品房买卖合同司法解释全文》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。