关于购房退还订金的事宜，具体操作流程如下所述：首先，若由于购房者与房地产开发商就合同条款未能达成一致协议而导致无法签订正式购房合同，则此时订金应予退还；其次，需明确指出的是，该笔款项仅能在认购书中约定的期限内进行签订购房合同的操作，因此若需退还订金，则需要严格证实上述条件尚未满足；为了达到这一目的，购房者可以通过查阅双方在合同条件谈判过程中所作修改的相关记录，亦或是通过收集双方交谈过程中的录音资料作为证据；最后，针对那些未取得销售许可证或产权证的内部认购项目，无论在何种情况下，均可要求退还订金，且无需进行过多繁琐的取证工作，只需依法提起诉讼即可。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。