根据相关法规，已获取商品房预售许可证明订立的房屋预售合同为有效合约；然而，倘若出卖方尚无商品房预售许可证明的情况下同买受方签订了认购书，则应被视为无效合约；但需注意的是，若在诉讼程序启动之前，出卖方成功取得了商品房预售许可证明，该认购书可视为有效。此外，双方当事人必须具备规范书写的能力，其签署的意向表达也必须出自自身意愿且真实无误。并且，合同条款内容必须合乎法理，符合现行法律法规所规定的格式要求。

《城市商品房预售管理办法》第六条
商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。