购买商品房的相关合同具备合法效应，但须确保其签署双方拥有足够的行为能力，意思表达真实明确，且协议书并没有违反任何的法律法规或侵害了公众利益，更不包括一些被认定为无效的情况。在此基础之上，若满足以下几种特定情况，则此份购房协议书将被判定为无效：（一）土地房产的解除售卖，签署协议将被视作无效。由于房屋依存于土地之上，视为土地的附属品，具有无法分离的特性，故当房屋的所有权因买卖过程而发生转变时，该房屋所占有的土地使用权也必须同步进行转让。若卖家将土地与房产单独销售给不同的买家，或是出售房屋的时候仅转让房屋的所有权并不连带转移土地使用权，购买方有权拒绝承认这类买卖合同的有效性。（二）未完成产权的登记过户，这份协议将会被判定为无效。房屋销售合同的标的物——所有权转移，应通过买卖双方前往当地的房屋管理部门完成登记过户这一程序作为标志，否则，这份房屋销售合同不具备法律约束力，从而无法实现房屋所有权权利转移的法律效果。即便房屋已经实际交付，也仍然属于无效范畴。由此可见，只要房屋尚未正式办理注册过户手续，即便是卖家已经收到房价款，而且将房子已经交付给买方使用，但只要交易双方仍然可以主张合同无效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。