划分商住楼和保障性住房可以从以下几个方面进行：
首先，所谓保障性住房，是专门为应对拆迁而建造的房屋，所利用的土地一般来源于政府的划拨用地。
相反，商住楼则通常建设在经过公开招标所得的出让土地之上。
其次，部分保障性住房由于其特例性质，并无法拥有完整的房屋所有权，因此并不具备自由转让的权力。
在此方面，相较之下，商住楼具有更为灵活、自由的交易特性。
最后，部分保障性住房可能面临无权属证明的困境，然而传统的商业用房却都配备了合法有效的房屋所有权证书。

《中华人民共和国土地管理法》第九条
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。