商品房预售的具体操作程序如下所示：首先，房地产开发商需要向相关部门提交并领取预售许可证书；
其次，在完成上述步骤后，购房者与开发商需签署商品房预售协议；
接着，根据国家《不动产登记暂行条例》第二百七十一条之规定，预售协议必须进行登记备案以及预告登记；
最后，待商品房建设完毕并达到交付标准时，开发商应将其移交给购房者，同时办理相应的产权转移手续。

《不动产登记暂行条例》第二百七十一条申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：(1)登记申请书;(2)申请人的身份证明;(3)已登记备案的商品房预售合同;(4)当事人关于预告登记的约定;(5)其他必要材料。此外，预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。