商品房预售程序的具体操作过程如下所述：
首先，由房地产开发商向房地产主管部门提交相关法律文件，以申请领到预先销售（简称预售）许可证；
紧接其后的步骤是，在收到开发商递交的申请文件之后，房地产主管部门需在10日内对其进行审核并做出是否予以颁发预售许可证的决定，同时将结果告知申请人。
其次，在获得预售许可证之后，开发商便可发布预售广告，并与有意购买商品房的消费者签署商品房预售合同。
在实际操作中，开发商往往会在正式签订预售合同时，要求购房者先签署商品房认购书。
第三步，预售合同签署完毕后，开发商应将该合同送至县级以上的房地产管理部门以及土地行政管理部门进行登记备案。
根据《中华人民共和国民法典》及《不动产登记暂行条例》的相关规定，当事人也可以选择办理预告登记。
最后，待预售的商品房建设完成后，开发商将通知购房者签署“房屋交接书”，并将房屋交付给购房者使用。
在此基础上，双方应按照合同约定的期限共同办理产权过户手续。

《商品房销售管理办法》
第六条
商品房预售实行预售许可制度。
商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。