依据我国现行的法律法规体系，商品房预售活动的操作流程具体包括以下几个环节：首先，开发企业需向政府部门申请核发预售许可证明；
随后在获得批准后，与购房者签订正式的《商品房预售合同》；
紧接着，双方应按照法律要求进行预售合同的备案及预告登记手续；
最后，开发商需依照约定时间交付房屋实体并且完成产权转移手续。

《不动产登记暂行条例》第二百七十一条
申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：
(1)登记申请书;
(2)申请人的身份证明;
(3)已登记备案的商品房预售合同;
(4)当事人关于预告登记的约定;
(5)其他必要材料。此外，预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。