商品房预售流程具体如下所述：首先，由开发商进行预售许可证的申请。
需要进行预售商品房的房地产开发经营企业必须向房地产所在地区的房地产管理部门提交符合法定条件的相关资料，以申请办理预售许可证。
在此过程中，房地产管理部门应当在收到房地产开发经营企业递交的申请之后的十日内，依据法律法规的规定对其申请进行审查核实，从而核发预售许可证或作出不予批准的决定，并将结果及时通知申请人。
其次，双方需签订商品房预售合同。
在获得预售许可证之后，开发商即可发布预售广告，并与有意购买商品房的买受人签署商品房预售合同。
实际操作中，在正式签订预售合同前，开发商往往会要求购房者先行签订商品房认购书。
最后，预售合同须进行登记备案及预告登记。
预售合同签订完毕后，预售方有义务将该预售合同送至县级以上的房地产管理部门以及土地行政管理部门办理相应的登记备案手续。
根据《中华人民共和国民法典》以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，当事人还可自行约定是否办理预告登记。

《不动产登记暂行条例》第二百七十条
预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
《不动产登记暂行条例》第二百七十一条
申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：
(1)登记申请书;
(2)申请人的身份证明;
(3)已登记备案的商品房预售合同;
(4)当事人关于预告登记的约定;
(5)其他必要材料。