农村土地实行集体所有制度，在这类土地之上建立的房屋即称为“小产权房”，然而值得注意的是，此类小产权房并不具备合法的交易条件。
因此，购买农村的房产并不能完成过户手续，并且签订的相关协议在法律上也是无效的。
一旦出现任何形式的法律纷争，这部分房产将会被明确定性为无效物权。
需要明确指出的是，这类房产并非正式意义上的商品房，购买者仅能行使小产权房的使用权。
综上所述，购买小产权房可能会使合同归于无效，从而无法对购买者的权益提供任何保护措施。

《土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。