关于退还订金的事宜，存在一定的前提条件：
首先，该情形须建立在由于买卖双方就合同条款无法达成共识而产生的；
其次，买方在认购书所约定的期限之内未能签订正式的购房合同。若欲实现退订金的目标，则需提供充分的证据予以证实。具体而言，购房者可以通过查阅双方在合同条件谈判过程中进行修改的相关记录，或者通过收集双方交谈的录音资料作为证据。
然而，需要注意的是，部分购房者可能并非真心实意地购买该房屋，这种行为构成了违约。但是，他们仍然可以通过增加补充协议的方式，成功达到退还订金的目的。
此外，对于那些尚未取得销售许可证或产权证的内部认购项目，由于其自身并不符合销售条件，因此无论在何种情况下，均可顺利退还订金。在此类案件中，无需进行大量的取证工作，只需向法院提起诉讼即可。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。