商品房预购款项具备可退还的效力。
首先，若因为卖房方存在违约行为致使合同所设定的交易目标无法达成，或者存在着不可抗拒的事件导致合同目标无法达成，则买方可提出退款要求。
其次，若并非出现上述情况，而是买方出于自身因素主动申请退款，则需承担相应的违约金。

《民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不可以实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不可以实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。