关于与中介签订协议的效力问题，具体情况如下：
1.有效情形：
一般而言，在符合法律规定时，与中介签的协议是有效的。
协议若具备合同基本要素，比如双方当事人需有相应民事行为能力，即能独立实施民事法律行为；意思表示要真实，不存在虚假、隐瞒等情况；协议内容不违反法律法规的强制性规定，像不得违反公序良俗等，那么这样的协议通常是有效的。
2.无效或可撤销情形：
若协议存在欺诈，如一方故意隐瞒重要事实；胁迫，比如以威胁手段迫使对方签订；重大误解，对协议关键内容产生错误认识等导致意思表示不真实的情形，或者内容违反法律法规强制性规定，该协议可能会被认定为无效或者可撤销。
3.签订注意事项：
签订前，双方要仔细阅读条款，确保理解并同意内容。
若对协议效力存疑，建议咨询专业律师获取准确法律意见。

案情回顾:

小朱通过中介小李买房，签订购房中介协议。小朱后认为协议无效，争议点在于协议是否存在欺诈、胁迫等导致无效或可撤销的情形，小李则坚称协议有效，符合法律规定的生效要件。

案情分析:

1、若小朱不能证明协议存在欺诈、胁迫、重大误解等导致意思表示不真实的情况，且协议具备合同基本要素，如双方有相应民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律法规强制性规定，那么协议应认定为有效。
2、若小朱能证实协议存在无效或可撤销的法定情形，比如小李故意隐瞒房屋重要瑕疵构成欺诈，那么该协议可能会被认定为无效或者可撤销。