不动产抵押合同自当事人均签名、盖章或者按指印时成立，合同自成立时生效。
若是在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
不动产抵押登记具有设定抵押权的效力。如当事人只订立不动产抵押协议，未办理抵押登记的，不动产抵押权未设立。因为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。