涉及到商品房预售定金的退还程序，其大致操作步骤如下所示：
首先，对购房合约进行详尽的审查。要深入研究其中有关于定金返还的规定和限定条件。从而了解清楚其中对于退款条件的设定，提前通知期限的制定以及可能产生的相关责任和义务等内容。
其次，按照规定撰写退款申请报告书，并将其提交给房地产开发企业或者卖方。
同时，必须随同报告书附上相关的证明材料，如支付凭证、书面沟通记录等等。务必保证在报告书中明确阐述您的诉求和理由。接下来，需要与房地产开发企业或者卖方进行积极的协商，就退款事项展开深入的讨论。双方可以采取召开会议、进行电话沟通或者发送电子邮件等多种方式进行交流，并尝试寻找出一种能够共同解决问题的途径。若经过上述努力仍未能与房地产开发企业或者卖方就退款达成共识，那么您可以考虑向相关部门或者机构申请仲裁或者调解。这些机构将会依据购房合约中的约定以及相关法律法规来处理争议，并推动定金的顺利返还。
最后，如果所有的措施均告失败，作为最终的解决方案，您可以选择通过提起诉讼的方式来解决争议并追回购房定金。在此之前，强烈建议您咨询专业的律师，以便获得更为详细且具有针对性的法律建议。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。