关于房地产交易过程中退还订金的操作程序如下所述：倘若在认购书或购房合同中存在关于退还订金事宜的具体规定，且买方所处状况恰巧符合这些条款的要求，那么他/她便有权根据认购书或购房合同中的约定向卖方申请退还订金。然而，需要注意的是，许多购房者可能会在住房市场调控措施实施之后丧失购房资格，面对此类情形，建议在合同中进行特别规制，明确此类情形属于楼市调控行为，构成了不可抗力的因素。在大多数房屋买卖合同中，通常会将一些政府政策作为不可抗力的因素予以明确列出。因此，若因上述原因导致合同无法继续履行，双方当事人可通过友好协商解除合同，并承诺互不负有任何形式的违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。