根据法律条款规定和市场推广实践，商铺返租行为在理论上被视为非法。首先，商铺返租在具体实施过程中并未得到相应的法律认可，即所谓的“合法性”问题。其本质含义在于，商铺返租主要表现形式为开发商将一个完整的商业项目划分为若干个细微分区，并将这些权利出售给出资人即通常所称的小业主。同时，与此对应地，开发商会与其签署一份返租合同，承诺在约定期间内，商铺将会由自己来进行统筹运营，并且按照条款内容定期向这些小业主支付约定的固定租金。
其次，从商业角度分析，商铺返租对开发商而言具有显著的融资优势。其运作原理类似于银行按揭付款方式，通过锁定一定期限后的固定收益来借力于后期的租金收入，以此实现现金流的平稳运转和资金的高效回笼。另一方面，对于普通投资者而言，商铺返租无疑是一种极具吸引力的投资机会。相较于住宅物业和写字楼等传统投资产品，商铺返租不仅可以带来相对较稳定的年度回报率，且其投资收益水平也远高于其他领域。

《商品房销售管理办法》第11条规定，
房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。