房产抵押状态下的交易流程及注意事项
1.取得抵押权人同意：若房产已办理抵押登记，在进行交易前，通常需得到抵押权人的同意。
这是因为抵押权人对该房产享有一定权益。
获得同意后，买卖双方需签订详细的房屋买卖合同，明确双方权利义务，如付款方式、付款时间等，并按照合同约定严格履行各自义务。
2.申请转移登记：双方要共同向不动产登记机构提出办理转移登记的申请，并提交一系列相关材料，包括身份证以证明身份信息、房产证确认房产归属、抵押合同明确抵押相关事宜以及抵押权人同意书等。
3.审核与登记：不动产登记机构会对提交的材料进行仔细审核。
若符合规定，便会办理转移登记，将房屋所有权转移至买方名下，同时在登记簿上清晰注明抵押情况。
4.解除抵押（如有需要）：买方取得新房产证后，若想解除抵押，可与抵押权人协商，按要求办理抵押注销手续，注销房产上的抵押权。
需注意，不同地区办理流程和要求可能不同，交易时要遵守相关法规和登记部门规定。

案情回顾:

小朱欲购买小李抵押状态下的房产，小李未取得抵押权人同意就与小朱签订房屋买卖合同，小朱支付部分房款后，发现无法办理转移登记，双方就合同是否有效及房款退还问题产生争议。

案情分析:

1、小李未取得抵押权人同意就签订买卖合同，违反房产抵押状态下交易需取得抵押权人同意的规定，该合同效力存在瑕疵。
2、因无法办理转移登记，小朱无法取得房屋所有权，小李应退还小朱已支付的房款，若给小朱造成损失，还应承担相应赔偿责任。
3、在房产抵押交易中，买卖双方都应严格遵守相关流程和规定，避免产生不必要的纠纷。