房屋买卖应按以下程序办理：
(l)订立买卖契约。
买卖契约应包括如下主要条款：
房产坐落位置、产权状况、成交价格、付款方式、违约责任等等，该契约应以书面形式成立；
(2)接受房地产交易管理部门的审查。
一般先由交易双方向房屋所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，审查产权；
并到现场作必要调查，同时由估价人员对交易的房屋进行估价；
(3)立契。
房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理立契手续、买卖双方在契约上签名盖章；
(4)缴纳税费。
办理完立契手续后，买卖双方向房地产交易管理部门缴纳手续费和契税；
(5)办理产权转移过户手续。
房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。

《民法典》第五百零二条
依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条
款以及相关条
款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。