建设用地使用权纠纷
集体建设用地使用权纠纷是指因集体建设用地使用权而产生的纠纷。集体建设用地使用权是指农民集体和个人进行非农业生产建设依法使用集体所有的土地的权利。
一、现状分析
1， 中国的经济发展布局必须以中心城市为中心，才能产生集聚效应，才能产生集约化的资源配置效率，也就是以大城市为中心的辐射形布局，这是很简单的道理，不再详述了。因此中国的工业、服务业只能是以大中小城市为中心进行生态链式布局的，这就决定了中国的就业安排也必然是这种生态链结构。
2， 任何的工业企业向农村转移都只能是少之又少，才能保证这种集约化的配置效率，才能保证中国的生态环境安全，才能确保中国的粮食供应安全。
3， 任何的城镇化过程都是通过全球全国发展过程自然的、自发的带动起来的，通过人为的扩大化、大跃进制造的城镇最后只能是一座死城，如鄂尔多斯房地产泡沫后。
北京之所以变成北京那是当时社会发展的需要，而深圳、温州、石狮、义乌、等等都是这样产生的。天津的大邱庄还是大邱庄没有变成深圳这不是很简单的例证吗。
城镇之所以能够扩大化那是发展的需要、就业的需要，而不是倒过来先制造城镇再寻找发展和就业。请问没有就业的城镇怎么可能有人去住呢，除非是养老养生之所。
4， 中国历来是农业大国，从来都不是城市大国，这也是有特色的中国制度存在的基础，中国的农民一旦失去了赖以生存的土地就会爆发农民起义。在大中小城市不能解决农民就业的情况下、在大中小城市禁止农民进城的情况下来发展城镇化就如同通过启动家电下乡和启动农村消费来拯救城市经济一样可笑。老想让穷人来拯救富人，本末倒置。
5， 解决农民的出路解决农民进城问题最基本也是最重要的就是取消压在农民头上的大山——户籍制度，取消这种中国特色的封建的不平等的隔离制度，取消这种城市人对农村人的统治和压迫制度。农民是中国城市建设的主力军，而他们却一直在制度上被隔离在城市之外，我们城市人不觉得可耻可悲吗？农村的孩子要付出多少眼泪、汗水、有时甚至血水才能打拼进入城市就业安家！每个城市人都欠农民的！
6， 农村之所以不能搞城镇化大跃进一是土地约束、二是就业约束、三是环境约束，农村一旦搞城镇扩大化就意味着城市化，就意味着无止境的污染，如果这样，对整个中国就是一场毁灭。
7， 在农村盖楼房那是胡闹，在没有实现充分的土地兼并的情况下，在农民还没有成为大地主、农场主的情况下，农民是不可能去住进城镇的。而农民一旦失去了土地而又不能就业就必然发生农民起义。农村城镇化的前提是农业工业化，也就是意味着农民实际上已经成为从事农业生产的产业工人了，而不再是赖以土地为生的“中国农民”了；此时的农业经济已不再是包田到户的小农经济或者是官员们所设想的雇农经济。这种情况只有美国的农场主能够实现。这时的农民应该叫农业工人，而不是农民、农民工、民工。
8， 中国农村的宅基地上伴生着一种高效率的庭院经济，这是住城镇和楼房不可能实现的。
9， 为什么一些官员特别是地方官员热衷于在农村搞城镇化，还不是一直盯着农民土地这块可以任人宰割的唐僧肉，为了进行新的圈地运动，搞房地产开发、建别墅、集中占有土地、搞私人土地承包、甚至建工厂。地方官员的利益就是宰割和切割农民的利益。没有开发、没有折腾、没有圈地哪来的利益！
10， 总之，现在在中国急于搞城镇化扩大化、搞城镇化大跃进就是找死。
11， 中国可以搞城镇化，未来的发展也必须是城市化、城镇化，但那必须是自然的、自发的，而决不能是强制的、官员制造的。农业大国不可能一夜之间变成城市大国的。在目前夹在农民身上的枷锁——户籍制度还没取消的情况下更不能搞城镇化大跃进。切记过而犹不及。
二、案例分析
袁州区城镇化建设示范镇案例分析
我国城镇化处于快速发展阶段，推进城镇化是关系现代化建设全局的重大战略。加快农村城镇化建设，是美化农村环境、转移农村劳动力、扩大农村内需、增加农民收入的有效途征。从袁州区西村镇、彬江镇、三阳镇小城镇建设来看，可以体现出袁州区城镇化建设现状，分析存在困难和问题，寻找共同点与难点，探讨发展措施和方向，将对推进袁州区城镇化建设具有十分重要的意义。
一、 袁州区城镇化建设案例
根据市里“一核三轴五组团“省级示范镇、市级重镇及组团镇建设项目69个，其他建设项目137个。的城镇建设框架，三阳、彬江、慈化、西村、新坊等省、市重点建设镇的控制性详细规划正在编制，慈化和西村已完成了测量工作
袁州区城镇建设以“一核、三轴、四组团、一片区”的城市发展布局，彬江镇、西村镇、三阳镇分别是袁州区的东大门、西大门和北大门，这3个镇环抱袁州城区，都是省级小城镇建设示范镇，其中彬江镇被列为全国100个小城镇建设综合改革试点镇。
1、三镇基本情况。彬江镇、西村镇、三阳镇距市区都只有15公里。彬江和西村浙赣铁路、清萍省道、沪瑞高速自西向东呈“川”字型穿境而过，沪瑞高速均设有出入口。三阳镇与市、区经济开发园区相连，有“320”国道窜境而过，交通十分便利。2010年，三镇年末总人口分别是5.21万人、6.13万人和3.68万人，行政区域面积分别是137平方公里、149.9平方公里和72.6平方公里，耕地面积分别是3.36万亩、4.09万亩和2.53万亩。
2、经济发展状况。2010年，彬江、西村、三阳镇财政收入分别是2121万元、2506万元和2145.4万元。工业企业个数分别是169个、105个和45个，企业实际上缴税金分别是2180万元、1900万元和1700万元
3、镇区建设情况。2010年，三镇集镇人口分别是1.15万、1.5万和0.64万，镇区内从业人数5410人、3500人和3780人，其中第三产业从业人数3420人、2800人和2090人。三镇商贸业非常活跃，每逢圩日，赶集交易人数都达2万多人，日成交金额超100万元。其中集镇面积均在3平方公里左右，集镇规划面积6平方公里左右。集镇建设彬江镇已形成三纵五横框架，绿化面积人均11.3平方米，自来水普及率和有线电视入户率均超过90%。西村镇一纵三横框架，镇区绿化面积人均2.7平米，健身游园5个。三阳镇二纵二横框架，镇区绿化面积人均16.9平米，健身游园4个。
二、城镇化建设的主要做法
高楼林立的商住楼，宽阔的水泥路面街道，整齐靓丽的路灯，葱葱郁郁的绿化树与草地，悠悠闲闲的健身游园，这些原来在大城市才能见到的风景，如今悄然出现在小城镇。城镇化建设给原来的农贸集镇带来了活力与生机，变成了城镇。这些年来，袁州区小城镇建设致力于优化投资环境，增强城镇综合服务功能，多方位筹集资金，推动城镇区域经济的快速发展。
1、修编完善小城镇发展总体规划。科学规划是小城镇建设的基本蓝图和重要依据。长期以来，一些小城镇建设一直处于无章可循，无据可依的建设状态，房屋乱搭乱建，街面凌乱。如西村镇为了彻底改变这一混乱的局面，2010年，聘请了省城乡规划设计研究院，结合中心城区规划布局，重新编制了6平方公里的集镇总体规划。根据地理位置，规划成几个区域，确立了工业区、商贸区、旅游服务区和居民区，已经获得了宜春市规划委员会的批准。
2、以路为依托，带动房屋建设。由于城市住房价格高，一般普通农户在城市购不起房，转而在乡镇集镇上建房或是买房。各乡镇在城镇建设过程中抓住机遇，以公路拓宽改造为由，依公路两旁，征收土地，大力发展房地产业。一些乡镇房地产业发展得红红火火，吸纳了大量的农民进城镇安家。如彬江镇开发商品房面积10多万平方米，吸纳1500多户农户进入城镇。
3、商贸驱动，扩大城镇规模。城镇化建设离不开活跃的商贸驱动。农贸市场和商业街的建设，扩大了城镇规模，给城镇带来了丰富的人流和物流，聚集了人气。如彬江镇引资1000多万元建成了60亩的商贸广场，打造了全市乡镇级第一条步行街。将镇区面积由1997年的0.4平方公里扩展到目前的3.5平方公里，形成了三纵五横的城镇街道框架，改变了由原来以路为街的单一状况。
4、创新运作方式，多方筹资。乡镇自身财力是很难对付城镇建设庞大的开支，资金不足是制约城镇建设的瓶颈。为了拓宽融资渠道，以经营城镇的理念“借鸡下蛋”、“以地生财”。一是市场化运作。按照“谁投资、谁受益”的原则，吸纳社会资金；二是用好用活政策。抓住国家加大城镇化建设力度和公路改造的有利时机，积极向上争资；三是经营好城镇资产。实行土地有偿使用，以地生财，以地养城，滚动开发。以及灯箱广告使用权、道路冠名权等，深挖民间资金潜力。如西村镇为了拓宽城镇建设融资渠道，搭建融资平台，注册2000万元成立了袁州区西村镇城镇建设投资开发有限公司，为高效经营城镇资产创造良好的条件。
5、基础设施配套，推动持续发展。随着城镇化建设的高标准和管理水平的高要求，小城镇党政领导逐步认识到完善的城镇基础设施才能发挥城镇建设的有效功能。在城镇化建设过程中，重视基础设施建设的投入。如彬江镇投资100多万元完成了自来水工程改造，投资50多万元对镇区进行了绿化，投资40多万元安装了各种路灯，投资30多万元建成立垃圾填埋场，修建了居民文化休闲广场。在加大基础设施建设的同时，还成立了城建办、环卫处、城管中队，着力提高城镇管理水平。
三、城镇化建设的重要作用
1、转移农村剩余劳动力。农民外出到大中城市打工，收入虽然增加了，但在大中城市还是买不起房子，生活不稳定，最终还是会回到自已的家乡。而小城镇正好是农民理想的居住地，买得起或建得起住房，生活成本比大中城市更低，接纳农村剩余劳动力成本也更低、风险更小，容纳量更大。如调查的三个城镇，2010年平均每个镇区内从事二、三产业的人数达到4230人，比2005年增长1.1倍，而外出打工人数增速呈负增长。
2、拉动农村内需消费。农村小城镇建设拓宽了农民增收渠道，增加了农民收入，提高了农民实际购买力。原来农民分散居住，受地理位置、消费观念和消费需求的制约，可买可不买的东西，总认为用不着而没买，如冰箱、空调等，限制了潜在的购买力。大力发展城镇建设，完善基础设施，吸引农民进城居住，生活方式就会发生改变。消费方式和消费观念的改变，日用消费品需求将会增加。特别是居住进城，农户要搬家，免不了要购买新家具、电器、床上用品等，对拉动内需会起到很大的促激作用。
3、提高农民生活质量。农民迁入城镇居住，首先是住房条件改善。房屋更宽敞，水冲式厕所，使用自来水和有线电视；其次是居住环境更优美。在农村自然村庄，一些农户免不了会养鸡、养牛、养狗，粪便到处都是，卫生条件更差；再次是文化生活更丰富。住进城镇不仅购物消费更方便，还有健身游园、文化娱乐广场，丰富了居民生活。
4、提高农村城镇化率。城市化是一个国家现代化的重要标志之一。目前，发达国家城市化率平均超过80%，发展中国家城市化率平均已超过50%，而我国仅为47.5%。而“十二五”末城镇化率要达到51.5%，农村城镇化建设是最大的突破口。只有在农村将小城镇规划好、建设好、管理好，让农民在小城镇发展二、三产业，在小城镇安居乐业，这将极大的提高城镇化水平。
四、城镇化建设存在的困难与问题
1、城镇建设用地受限制。土地是城镇化建设的基础。一是受土地政策限制。随着《土地法》的严格执行和卫星的实时监控，以及农民群众对土地征用和拆迁的法律意识增强，城镇化建设用地指标非常紧缺。土地报批很难得到省、市的批复，限制了一些乡镇城镇建设与发展，有些乡镇也不惜违法用地，少批多建，先建后批现象时有发生；二是土地补偿金难到位。城镇建设国家资金直接投入较少，要靠乡镇自筹资金，土地补偿金数额大，很难及时到位，造成征地工作难开展。
2、城镇建设融资难，制约城镇发展。城镇化建设基础设施投入大，水、电、路，街面美化等，需要大量的资金，动辄就是上亿元。这些资金的来源主要是靠土地运作、向上跑项争资和招商引资。招商项目也仅是在这个项目内建设，项目外的基础设施投入又要靠镇政府。如彬江镇的商贸广场建设，项目外的道路、路灯、绿化等都需要政府入。而乡镇一级财力相当困难，彬江、西村、三阳财政收入好一点每年仅2000多万元，以政府投资为主体的城镇建设举步维艰。融资难、投入少是制约城镇化发展的最大难题。
3、基础设施落后，功能不完善。城镇建设基础设施投入比较大，征地拆迁做好前期的“三通一平”，以及后期的路面硬化、路灯安装等基础设施建设。这些资金的投入得不到保证，造成基础设施功能不完善，往往是“头痛医头，脚痛医脚”的被动局面。
4、服务滞后，管理难度大。建好一座城镇很难，管理好一座城镇也不容易。一是管理经费不到位。一些乡镇建设好新的小城镇后，居住人数增加了，而公共卫生管理跟不上，经费无着落，造成街道上、市场内垃圾成堆、污水横流；二是管理责任没到人。在经费不能到位的情况下，所设居委会形同虚设，无法将管理责任落实到人，造成有多少钱就做多少事，垃圾清理、运输不及时；三是垃圾处理没地方。随着城镇建设规模的扩大，垃圾大量增加，一些城镇没有垃圾处理设施和场所，大部垃圾倒入河流或是山边，雨天污水冲入河中，污染范围大；四是街道堆放杂物，影响美观。小城镇管理不规范，要么占道经营，要么杂物乱堆乱放，脏、乱、差现象普遍存在，造成有新城镇没有新面貌。
5、经济发展没特色，人气聚集难。城镇建设与发展需要经济发展为支撑。一些城镇建设没特色，经济发展也没特色，不逢圩日，街上没几个人。二、三产业发展相对滞后，一些年轻人在家没事做，生意清淡，不得不外出打工。很多店面都是由年长者经营，小打小闹，没有规模，人气不旺。城镇市场体系还不健全，效益低，严重制约了农村商品流通与经济发展。
6、布局不合理，规划意识不强。虽然各乡镇在城镇建设时进行了规划，但受土地少、资金不足的限制，当时规划只考虑眼前效益，存在许多缺陷。随着城镇建设的发展，经常变更规划，造成规划跟着建设走，经常出现建了拆、拆了建的现象，不仅影响政府形象，还造成人力物力财力的浪费。特别是一些沿公路搞城镇建设的乡镇，以公路延伸形成城镇带。以路为市，每逢圩日，赶集人都形成了以路为市的习惯，造成交通拥堵。
五、加快城镇化建设的建议
要加快推进彬江、西村、三阳等乡镇的城镇总体规划修编，与中心城区规划相结合，形成三星环月式的整体城镇建设。并树立经营城镇的理念，做大集镇规模，美化集镇环境，优化集镇管理，兴旺集镇人气，着力打造一批商贸重镇、工业强镇、特色亮镇，带动全区城镇建设整体品位的提升。
1、加大城镇化建设政策支持力度。城镇建设与发展，离不开好的政策支持。各级政府应加强对城镇建设的协调与管理，综合运用土地利用、产业发展、财政金融和社会保障等政策，形成城镇建设与发展的新机制。一是完善土地使用政策。土地是城镇建设的一个根本性问题，也是城镇建设的基本载体，人口聚集、产业发展、基础设施建设等，都离不开土地。只有完善土地使用政策，搞好土地使用规划、规范土地市场、促进土地流转、强化土地管理，才能用好用活土地政策；二是制定产业发展政策。城镇建设与发展，离不开产业支持。要明确产业发展方向，做到产业有特色。如彬江工业、三阳商贸、西村现代农业等；三是建立社会保障机制。城镇化建设使农民失去了土地，农民进城经商、务工等，由农民变成了市民，改变了原来的身份。必须建立社会保障体系新机制，养老保险应以社会统筹与个帐户相结合为主，个人缴纳、集体补助和国家扶持相结合，解决了农民进城镇养老保险问题，城镇发展速度会进一步加快。
2、创新城镇化建设融资渠道。要紧紧抓住三年城镇大会战的有利时机，用好用活国家政策。建立市场化的融资、投资新体制，形成投资主体多元化的格局。一是以地生财，政府垄断。根据《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》的精神，在项目争取成功的情况下，要用活“增减挂”土地，盘活镇区内闲置土地，实行土地有偿使用；二是鼓励民间资金参与城镇建设。抓住城市房地产价格高，农民想买房而买不起的心理，大力开发小城镇房地产业务，采取“谁投资、谁受益”吸引单位、个人、外来资金共同投资的多元化投入机制；三是搭建融资平台，滚动发展。可以借鉴西村镇的做法，注册成立城建投资开发有限公司，出台相关政策，可以向社会融资，也可向银行借资，综合开发，滚动发展。
3、合理布局，科学规划。城镇建设规划要适当超前，做到高起点、高标准、合理布局，避免重复建设和盲目建设。要按照城乡一体化进行规划，拉大小城镇建设匡架，提升小城镇规划建设档次。随着城市空间扩展步伐的加快，要促使城乡一体化程度不断加深。要真正实现城区与镇区的城乡一体化，就要把更大区域内的镇区居民点、产业布局、基础设施网络同城市作为整体进行统一规划和建设，将本地特色风格与现代气息有机结合。
4、加强城镇管理，提升小城镇品位。农村小城镇建设得好不好、美不美，应该是“三分建设，七分管理”。如果小城镇路面坑坑洼洼，雨天一身泥，晴天一身灰，垃圾遍地，晚上漆黒一片。这样的城镇规划得再好，房子建得再多，也体现不出城镇的优势。要进行严格的科学管理，配备专业管理队伍，把镇区街道清洁、园林绿化、路灯维护等细化、量化落实到人；配足环卫硬件设施，洒水车、垃圾车、垃圾箱，确保镇区内环境卫生全天保洁；加强文明教育，提高居民素质。
5、大力发展经济，聚集人气。要大力发展二、三产业，提供充足的就业岗位。因为就业是城镇化持续发展的基础，要让农民家庭进入到小城镇来定居，最基本的条件是要能够就业、有基本的收入，这就需要二、三产业的发展作为支撑。不能认为城镇化建设圈一块地，盖一些房子，把人弄进来就是城镇化了。城镇化实际上是非农产业发展的一个结果，必须要让转入城镇的农村居民真正成为非农产业的劳动者。这样他们才能在那里长期而稳定地生活。人气聚集，城镇才会繁荣旺兴。
城镇建设用地区相关词条
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建设用地
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等。付出一定投资，即土地开发建设费用，通过工程手段，为各项建设提供的土地。是利用土地的承载能力或建筑空间，不以取得生物产品为主要目的的用地。
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村镇建设用地区
村镇建设用地区是指村镇建设需要划定的土地区域。