| 问题 | 买房时认购书上的隐性条款是怎样的 |
| 分类 | 房产纠纷-房屋买卖 |
| 解答 |
一、买房时认购书上的隐性条款是怎样的 针对商品房情况的约定：我们强烈建议您在签署各类协议前，应细心阅读有关商品房情形的各项条款，尤其要特别关注此事项中的自然楼层数量以及每层楼面高度。此类具体数据将会为您全面掌握所购置商品房的基本现状提供有力支持。 房产面积的计费方法：在签署交易协议之际，我们强烈建议您务必重视房产的计费方式，无论是根据实际建造面积抑或是实用面积进行计算。您还需要明确了解当房产面积发生变动时，房价的相应调整以及退房的相关条件，从而有效规避在未来可能出现的纷争。 交房日期的明确规定：在签署各类协议之前，我们强烈建议您务必明确规定交房日期，并且在协议中明确指出若开发商未能按照约定时间交付房产，其应当承担的相应责任。如此一来，您便能在购置商品房之时对交房时间有清晰的认识，并在开发商无法如期交房的情况下，有效维护自身的合法权益。 关于装饰、设备标准、基础设施以及公共配套的承诺：我们强烈建议您在签署各类协议之前，将交楼标准、规划等重要内容详尽写入协议之中。这将有助于防止出现货不对板的现象，并确保您能够获得开发商所承诺的所有装饰、设备、基础设施以及公共配套。 关于产权登记的相关条款：在签署各类协议之前，我们强烈建议您务必关注产权登记的相关条款。我们建议您在协议中明确规定，如果由于开发商的原因导致您无法在规定时间内取得房地产权属证书，那么开发商应当承担的违约责任以及处理方式，以便于保护您的合法权益。 保修责任的明确规定：在签署各类协议之前，我们强烈建议您务必关注保修责任的相关条款，并在协议中明确规定保修期限不得短于法律法规所规定的期限。这将有助于确保您在购置商品房之后，能够享受到符合法律法规要求的保修服务。 《商品房销售管理办法》第22条及最高法《解释》第4条规定，如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还。霸王条款四：“楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。 二、买房时都有哪些证书 购房者手中获取到的两个证件，即通常所说的土地使用权证书与房产所有权证书，这两个证件是开发商交房时所必需具备的规范要求之一。而所谓的“五证”，实际上是指由相关政府部门颁发的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（又称建设工程开工证明）以及《商品房销售（预售）许可证》等五项证书。其中，“二书”则包括了《住宅质量保障书》和《住宅使用说明书》这两大文本资料。 “二书”的作用主要体现在，它可以作为商品房买卖合同的附加条款进行详细的说明，同时也代表着房地产开发企业在商品房交付使用之时，向购屋者提供一份直接针对商品住宅质量责任的法律文件及保证性文件。The“五证”之中最为关键性的部分，莫过于《国有土地使用权证》和《商品房销售（预售）许可证》这两项证书，它们都以明确的方式证实了所购置房屋属于合法交易的范畴之内。需要特别提醒的是，《商品房销售（预售）许可证》的许可预售范围仅限于该项目的可销售楼宇，因此购买者务必要仔细阅读并确认自己所选购的楼层是否在此预售范围之内。 总的来说，购房者手中获得的土地使用权证书和房产所有权证书，以及被称为“五证二书三表”的各项证件与协议，无不彰显了买房过程中所涉及到的各种法律及法规的要求与规定，同时也确保了购房者在入住新居之前，能够拥有充分的法律保障权益。 《民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 第二百一十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。 |
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