| 问题 | 预售许可证未取得之前签订的合同是否有效 |
| 分类 | 合同事务-合同效力 |
| 解答 |
一、预售许可证未取得之前签订的合同是否有效 在尚未获得商品房预售许可证的情况下签署的任何协议均应视为无效，原因在于此类协议严重违反了相关的行政法律法规的强制性规定。 在各种情况下，合同可能被判定为无效，包括但不限于以下几种情况： 首先，违反国家法律或行政法规中有关强制性规定的合同将被认定为无效； 其次，由无民事行为能力人所签订的合同也将被视为无效； 再次，行为人在表达真实意愿方面存在欺诈行为的合同同样会被判定为无效； 此外，那些违背社会公共秩序和善良风俗的合同亦将被视为无效； 最后，如果行为人和相对人之间存在恶意串通，并因此损害到第三方合法权益的合同，也将被判定为无效。 除此之外，还有其他一些法律规定的特殊情况也可能导致合同无效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 二、预售许可证取得条件是怎样的 预售许可证得以获取的前提条件包括以下方面: 首先，开发商必须已经具备相应等级的房地产开发资质认证以及合法有效的营业执照; 其次，他们需支付完应缴纳的土地使用权出让金并获得土地使用权证书; 再者，该开发商还需要持有经过批准的建房工程规划许可证以及建房工程施工许可证; 进一步地说，施工流程的进度及竣工交付使用的时间也必须得到明确规定和确认; 同时，还应该在项目所在地区的商业银行设有商品房预售款专用账户; 此外，完成应当达到的结构工程也是必需的。 《城市商品房预售管理办法》第七条 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料： （一）商品房预售许可申请表； （二）开发企业的《营业执照》和资质证书； （三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证； （四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明； （五）工程施工合同及关于施工进度的说明； （六）商品房预售方案。 预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。 法律的力量不仅仅在于它的约束力，更在于它的教育和引导作用。它教育我们如何正确地行事，如何尊重他人的权益，如何维护社会的公正和公平。正如本文的标题所提出的问题，“预售许可证未取得之前签订的合同是否有效”，我们可以从中得到许多有价值的启示和教训。我们应该珍视这些教训，将它们内化为我们的行为准则，以便更好地遵守法律，更好地生活在这个法治社会中。 |
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