办理退回购房定金的基本步骤通常包含以下几个方面：首先，要对所签署的购房合同进行详尽审查，认真研究其中有关于退款事宜的条款及相关约束条件。这包括明确了解到的退款条件、预先告知的时限以及可能产生的相关责任与义务。其次，需要正式地向开发商或者卖房者提交退款申请，同时附带必须的证明材料，包括支付凭证、书面交谈纪要等等。务必保证充分、明确地阐释您的诉求及其原因。接着，进入关键环节——与开发商或卖方进行深入的协商洽谈，针对退款事项展开积极的对话交流。双方可以选择召开会议、通过电话或电子邮件等多种方式进行沟通，并尝试寻找出一个能够共同解决问题的最佳途径。若经过上述努力仍未能与开发商或卖方就退款事宜达成共识，那么您可以考虑向相关部门或机构申请仲裁或调解。这些机构将会依据合同约定以及相关法律法规来妥善处理争议，并全力推进退款事宜的落实。最后，作为最终的救济措施，如果所有其他途径均告失败，您有权选择通过提起诉讼的方式来解决争议并追讨购房定金。在此之前，强烈建议您咨询专业律师，以便获得更为详尽的法律指导。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。