商品房预售合同作为一类独特的买卖合同形式，通常由商品房预售方与预购方共同约定，预售方承诺在约定的时间内，将竣工完成且符合质量要求的商品房所有权全部转让给预购方，而后者则向预售方支付一定数额的定金或者部分购房款项，并按照预定的期限接收商品房。要对这类合同的效力进行准确认定，需要重点关注以下几个层面：
首先，合同的主体必须合格，参与缔结合同的各方当事人均需具备法律所规定的缔约资格。具体而言，商品房预售合同的主体具有特定性，预售方通常为房地产开发公司，且多为法人等法律实体，因此，并非所有人都能够以预售方的身份签署商品房预售合同。预售方须为依法成立的房地产开发企业，由于商品房预售实行许可证制度，只有预售方持有预售许可证明，并且具备相应的预售许可资格，其与预购方之间签订的预售合同才会被视为具有法律约束力。
其次，合同的内容必须真实反映当事人的意愿。
再次，合同的订立不得违反相关法律、行政法规以及社会公共利益。
最后，合同的标的物必须明确、可行。在双方签订合同之后，为了确保合同能够产生当事人预期的法律效果，合同中的实质性条款亦应具备可行性。例如，预售的商品房必须已经明确了施工进度、竣工交付日期、物业管理方案、装修标准、平面图或户型图等关键信息。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。